Die nächste große Mietrechtsreform ist unterwegs. Offiziell heißt sie „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“, in der Praxis redet man von Mietrecht II. Viele Medien schreiben schon, als wäre alles beschlossen. Das ist es nicht. Stand Anfang August 2026 steckt der Entwurf noch im parlamentarischen Verfahren. Der Bundestag hat ihn am 9. Juli in erster Lesung beraten. Ein Inkrafttreten wird für den Herbst erwartet, ein genaues Datum gibt es noch nicht.
Trotzdem lohnt sich der Blick schon jetzt. Denn die geplanten Änderungen betreffen genau die Dinge, mit denen viele Mieter und Vermieter aktuell Probleme haben: Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitverträge.
Was schon gilt
Die Mietpreisbremse wurde bereits 2025 bis Ende 2029 verlängert. Sie gilt weiter in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das ist keine Neuigkeit, aber wichtig, weil viele der neuen Regelungen genau dort ansetzen.
Die geplanten Kernpunkte von Mietrecht II
Indexmieten werden gebremst In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll der jährliche Anstieg begrenzt werden. Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent, darf der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden. Das trifft vor allem Verträge, die in den letzten Jahren mit Indexklausel abgeschlossen wurden. Für viele Mieter wäre das eine spürbare Entlastung.
Kurzzeitvermietung wird enger gefasst Wohnungen „zum vorübergehenden Gebrauch“ sollen künftig maximal sechs Monate vermietet werden dürfen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine einmalige Verlängerung auf acht Monate möglich. Danach greifen die normalen Mieterschutzvorschriften – inklusive Mietpreisbremse. Das zielt klar auf die Praxis, bei der Wohnungen über Monate und Jahre als „vorübergehend“ vermietet und damit aus dem normalen Mieterschutz herausgenommen wurden.
Möblierungszuschläge werden reguliert Künftig soll der Zuschlag am Zeitwert der Möbel orientiert sein. Bei voll möblierten Wohnungen ist eine Pauschale von maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Wichtig: Der Vermieter muss den Zuschlag transparent ausweisen. Macht er das nicht, gilt die Wohnung als unmöbliert. Das dürfte einige der sehr hohen Aufschläge, die man derzeit auf dem Markt sieht, deutlich erschweren.
Schonfristzahlung wird ausgeweitet Bisher konnte man eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen durch rechtzeitige Nachzahlung abwenden. Künftig soll das auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich sein – zumindest einmalig. Für Mieter in finanziellen Engpässen ein spürbarer Unterschied.
Modernisierungsumlage wird etwas vereinfacht Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung steigen. Das betrifft vor allem kleinere Maßnahmen und soll privaten Kleinvermietern den Verwaltungsaufwand verringern.
Was bedeutet das konkret?
Für Mieter: Wer aktuell einen Indexmietvertrag hat oder in einer möblierten Wohnung lebt, sollte die Entwicklung im Auge behalten. Sobald das Gesetz in Kraft ist, können sich die Spielräume für Erhöhungen und Zuschläge spürbar verändern. Bei drohender Kündigung wegen Rückständen lohnt sich der Blick auf die neuen Schonfristregeln.
Für Vermieter: Wer stark auf Indexmieten, möblierte oder Kurzzeitvermietung setzt, muss umdenken. Die bisherigen Umgehungsmöglichkeiten werden enger. Gleichzeitig gibt es bei kleineren Modernisierungen etwas mehr Luft. Wer jetzt noch Verträge abschließt, sollte die künftigen Regelungen bereits mitdenken – auch wenn sie noch nicht gelten.
Wann kommt das Gesetz?
Nach der ersten Lesung im Juli folgen die Ausschussberatungen. Ein Inkrafttreten vor der Sommerpause war nicht mehr möglich. Realistisch ist ein Beschluss im Herbst 2026. Bis dahin kann sich noch etwas ändern – besonders die Opposition hat bei einzelnen Punkten (Schonfrist, Kurzzeitverträge) Nachbesserungen gefordert.
Unser Tipp
Wer betroffen ist, sollte nicht auf Medienberichte warten, die das Gesetz schon als beschlossen darstellen. Besser ist es, die offizielle Seite des Bundesjustizministeriums und die aktuelle Fassung des Entwurfs im Blick zu behalten. Sobald das Gesetz verkündet ist, ändert sich die Rechtslage relativ schnell. Bis dahin gilt das alte Recht.
Die Reform geht in die Richtung, die seit Jahren diskutiert wird: mehr Schutz für Mieter in angespannten Märkten und weniger Gestaltungsspielraum bei den klassischen Ausweichmodellen. Ob das am Ende die gewünschte Wirkung hat, wird man erst in der Praxis sehen.
